Voorbeelden uit onze praktijk

Voorbeelden uit onze praktijk
by Meldpunt
Sanering trajecten die wij in behandeling hebben genomen

De heer X heeft ons benaderd om zijn woning te verkopen en terug te huren. Na enige tijd te hebben
gezocht naar een geschikte koper, kwam er interesse vanuit een investeerder. Na een persoonlijke
afspraak met beide partijen werd er besloten verder het traject in te gaan door middel van een
taxatie, om zo de huidige marktwaarde vast te stellen.

De woning werd getaxeerd op €165.000,-. Besloten is dat de investeerder de woning aankoopt
voor €128.000,- en de woning aan de buitenkant laat schilderen. De huurprijs is vastgesteld onder de huurtoeslag grens zodat de heer X daarvan gebruik kon maken.

Meldpunt verzorgde het voorlopig koopcontract en een standaard huurovereenkomst. Bij deze
gelegenheid inventariseerde het Meldpunt in samenwerking met de door de verkoper voorgestelde
notaris, een aantal beslagen op de woning. Daarbij ging het om 3 grote schuldeisers met een totale
vordering van €277.000,-.

De openstaande hypotheekschuld had een totaal beloop van €124.000,- en kon door de verkoop
van de woning worden afgelost. Bij een andere geldverstrekker stond er nog een doorlopend krediet
open van €30.000,- en bij een derde schuldeiser stond nog een vordering van €123.000,- open.
De heer X en zijn partner hadden samen nog een spaarhypotheek met een waarde van €16.000,-.
Meldpunt Schuldsanering is daarop contact gaan leggen met de schuldeisers. De
hypotheekverstrekker had geen bezwaar bij het passeren van de notariële akte nodig voor
doorverkoop van de woning. Schuldeiser twee is aangeboden om alles wat over zou blijven bij het
passeren (€4.000,- plus de waarde van het deposito van de spaarhypotheek) in mindering te
brengen op openstaande vordering en om voor het restant een aflosregeling te treffen. Uiteraard
staan schuldeisers hier niet om te springen, maar na een aantal onderhandelingen was er dan toch
een akkoord.

Schuldeiser drie had al vrij snel door dat er op dit moment niet veel meer viel te winnen en haalde
het beslag eraf. Was schuldeiser nummer drie daarmee niet akkoord gegaan, dan zou de hypotheek
verstrekker de woning immers veilen. In dat geval zou er naar schatting niet meer dan ca. 65% van de
marktwaarde overblijven ter verdeling. Zelfs al zou de woningeigenaar zijn woning hebben verkocht
voor 100% van de marktwaarde dan had schuldeiser drie geen voldoening van zijn vordering hoeven
te verwachten.

Meldpunt Schuldsanering heeft de woning verkoper verwezen naar een NVVK-aangesloten
bewindvoerder, gespecialiseerd is in zakelijke schuldsanering. Samen zullen zij gaan kijken naar een
oplossing voor schuldeiser drie.

Wat is nou het voordeel aan deze verzilvering?

Verkoper wordt huurder en komt daardoor belastingtechnisch financieel beter uit. Doordat hij
huurtoeslag gaat ontvangen betaalt hij straks ongeveer €450,- huur. Het doorlopend krediet is al
deels afbetaald en ook daar zal hij nu minder aan hoeven afdragen. In dit geval is in de
verkoopovereenkomst vastgelegd dat de heer X na 5 jaar zijn woning kan terug kopen. In de
tussentijd huurt hij zijn eigen woning in de omgeving waar hij met zijn gezin al jaren woont.

Wat als Meldpunt Schuldsanering niet had geholpen?

Als de heer X zijn woning niet had kunnen verkopen en terughuren, had de hypotheek verstrekker de
woningverkoop overgenomen en geveild. Vaak krijg je dan 65% van de marktwaarde, wat in dit geval €110.000,- euro zou zijn geweest. Er was dan een restschuld blijven staan van €14.000,-, met daarbij de schulden van het doorlopend krediet. Los van het financiële plaatje had de heer X met zijn gezin een andere woning moeten huren.

Wat is het voordeel voor de heer X?

Er komt weer rust in huis. Niet elke dag in spanning wachten welke post er op de mat ligt. Er blijft
een beetje meer geld over maandelijks om de problemen aan te pakken en naar een oplossing te
zoeken.

Mevrouw C. reageerde op een advertentie en benaderde ons om haar woning te verkopen en terug
te huren om zo haar schuldenlast te verminderen. Zij had al verschillende partijen benaderd om met
haar te zoeken naar een oplossing.
In eerste instantie zagen wij geen mogelijkheden om de woning te bemiddelen aan
woninginvesteerders, aangezien er al een aantal actieve projecten liepen. Na een korte wachttijd
onstond daar alsnog ruimte voor.
Na een NWWI-taxatie werd de waarde van de woning vastgesteld op €105.000,- . De
aangetrokken investeerders was bereid om tot €85.000,- te betalen voor de aankoop van deze
woning in verhuurde staat.
Om onder andere de hoogste financiële nood te verlichten verzocht mevrouw C. om een eerste
bedrag van €40.000,- bij verkoop van de woning. Het restant ontvangt zij na afloop van de
verhuurperiode.
Mevrouw C. had geen hypotheek op haar woning maar door persoonlijke omstandigheden ontving
zij een aanvullende uitkering via de Gemeente waar zij was ingeschreven en waar haar woning stond.
Door het bezit van een eigen woning had de Gemeente een akte opgesteld voor een hypothecaire
lening waarmee mevrouw een gedeelte van de aanvullende uitkering zelf betaalde. Met de aankoop
van de woning door de nieuwe investeerder moet deze hypothecaire lening worden afgelost.
Na uitvoerig contact met de Gemeente kreeg mevrouw C. het akkoord om haar woning te verkopen
aan een particulier. Met de verkoop van de woning kon mevrouw C. de hypotheek bij de Gemeente
aflossen en zorgde zij zelf voor een aanvulling op haar inkomsten. Op deze manier werd mevrouw
weer geheel financieel onafhankelijk en was de schuldenlast van haar schouders afgevallen.

Wat was er gebeurd zonder verkoop?

Zonder deze verkoop had mevrouw C. haar woning moeten verkopen en
verlaten, om elders tegen hogere huurlasten alsnog een andere woning te moeten huren.
Door haar woning te verkopen in combinatie met terug huren is de financiële situatie van mevrouw
C. weer stabiel. Haar wens om nog een aantal jaren te blijven wonen in haar vertrouwde omgeving is
nu mogelijk gemaakt.

Hoe begeleidt Meldpunt dit traject?

Ons Meldpunt Schuldsanering is betrokken bij het gehele traject. Vanaf het moment dat bij het
eerste contact besproken wordt welke (financiële)mogelijkheden er zijn tot het begeleiden van de
taxatie, koop- en huurovereenkomst en de overdracht bij de notaris.
Ook gedurende de afgesproken termijn van terugverhuur blijft het Meldpunt beschikbaar voor
vragen.

De heer X heeft ons via de e-mail benaderd met een noodkreet. De heer X had grote schulden en er waren verschillende beslagen gelegd op zijn eigen woning voor vorderingen, rente en kosten. Het water stond hem aan de lippen.

Wij hebben daarop telefonisch contact gelegd om een beter beeld te krijgen bij de situatie. De heer X heeft een éénmanszaak die goed loopt, maar door omstandigheden in het verleden had hij een flink aantal schulden bij verschillende partijen opgebouwd.

Nadat wij een goed beeld hadden van de situatie hebben wij daarop contact gelegd met de schuldeisers en bij de deurwaarder waar alle schulden bekend waren. De concurrente schulden van de heer X kwamen in totaal op € 99.377,- .

Meneer X had daarnaast nog een preferente hypotheekschuld van € 50.000,-, wat samen uit zou gaan komen op een bedrag van € 149.377,-. Dat is het bedrag dat ingelost moest worden voordat de woning zou kunnen passeren bij een notaris.

Wij hebben het contact gelegd met een particulier uit ons netwerk met interesse om, binnen de grenzen van zijn eigen zoekopdracht, met zijn privé vermogen te investeren in Nederlandse woningen. Om in aanmerking te komen voor dit aanbod heeft deze investeerder bij zijn eerste intake en de bespreking van zijn investeringscriteria al een vertrouwelijkheidsverklaring ondertekend voor wat betreft de omgang met persoonlijke gegevens.

Omdat de heer X het taxatierapport uit 2014 van zijn woning nog had hebben wij deze direct mee kunnen sturen naar de investeerder. De investeerder gaf de volgende dag aan dat hij geïnteresseerd was. Wij hebben direct een afspraak ingepland om kennis met elkaar te maken en om de woning te bezichtigen. Op dat moment werd al aangekondigd dat de woning geadverteerd zou gaan worden voor openbare veiling.

Ter plekke zijn tussen de woningeigenaar en de investeerder de volgende afspraken gemaakt:
• De marktwaarde van de woning wordt samen vastgesteld op € 235.000,-
• De woning wordt, in verhuurde staat, verzilverd voor een bedrag van € 186.000,-
• € 149.377,- gaat naar de openstaande vorderingen waarvoor beslag is gelegd en naar aflossing van de hypotheekschuld op de woning
• € 10.000,-gaat naar de heer X zelf
• € 26.000 wordt verrekend met de eerste huurtermijnen
• Partijen spreken een huur af van € 902,- per maand
• Er wordt dus de eerste 30 maanden geen huur in rekening gebracht.

Na 3 jaar mag de heer X de woning terug kopen van de investeerder. Er zal dan een nieuwe taxatie plaats vinden en de woning wordt dan tegen 100% van die waarde terug gekocht.

Wat is nou het voordeel aan deze verzilvering?

Het voordeel voor de investeerder is dat hij een woning heeft met een tevreden huurder, die niet van plan is te verhuizen. Voor de eerste dertig maanden heeft hij ook geen debiteurenrisico op deze huurder. De huurder heeft er alle belang bij om goed voor de woning te blijven zorgen en eventueel lange termijn problemen tijdig aan te pakken.

Wat als Meldpunt Schuldsanering niet had geholpen?

Als de heer X zijn woning niet had kunnen verkopen en terug huren, had de hypotheekverstrekker de woningverkoop overgenomen en geveild. Vaak krijg je dan 65% van de marktwaarde, wat in dit geval € 152.750,- zou zijn geweest. In plaats van € 10.000,-, had hij daarvan dan nog maar ca € 3.400,- van overgehouden, met daarbij de kosten van de verhuizing, het inrichten en het huren van een nieuwe woning korte termijn, dit alles in een periode waarin hij zijn aandacht eigenlijk volledig zou moeten kunnen richten op het succes van zijn onderneming.

Wat is het voordeel voor de heer X?

De heer X blijft in zijn eigen woning en heeft dertig maanden de tijd om zijn eenmanszaak verder op de rit te krijgen. Hij hoeft geen noodvoorzieningen te treffen of aan zijn omgeving, relaties en samenwerkingspartners uit te leggen wat er aan de hand zou kunnen zijn of wat nog meer de consequenties zouden zijn van een gedwongen executieveiling. Zijn schuldeisers achtervolgen hem niet langer meer met incasso’s en oplopende invorderingskosten. Hij heeft ook geen eigenaarskosten meer aan de woning.